Droits et démarches pour les professionnels
Révision du loyer en cours de bail commercial
Lors de la conclusion du contrat de bail commercial, le prix du loyer est fixé librement par les parties, en principe sur la base de la valeur locative des locaux. En cours de bail, le loyer peut être révisé selon 2 modalités précisées dans le contrat : la révision triennale (légale) ou selon une autre périodicité de révision précisée dans le contrat (clause d'échelle mobile.)
Révision triennale
Le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire au bout de 3 ans minimum.
Cette modalité de révision est automatique : il n'est pas nécessaire de la prévoir dans le bail.
Une révision n'est possible que si 3 ans se sont écoulés depuis la date d'entrée en jouissance du locataire (bail d'origine), du renouvellement d'un bail précédent ou la prise d'effet de la précédente révision.
La révision ne peut être demandée qu'une fois la période de 3 ans expirée (soit à partir du lendemain de son expiration). Toute requête faite avant l'expiration de la période triennale est considérée comme nulle.
La demande doit être signifiée par acte d'huissier ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser le montant du loyer demandé.
À savoir : la révision du loyer prend effet à la date de demande en révision.
Plafonnement de la révision triennale
La révision triennale est plafonnée.
En effet, la hausse du loyer en cours ne peut pas excéder la variation de l'indice trimestriel de référence (professionnels) :
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l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales,
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l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
Pour déterminer le nouveau loyer lors de la première révision triennale, la formule de calcul est la suivante : loyer en cours x (dernier indice de référence connu / indice de référence en vigueur au jour de sa fixation initiale).
Lors des révisions suivantes, il faut prendre en compte l'indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision.
Par exemple, un bail signé le 1er juin 2008 avec un loyer mensuel de 500 €, basé sur l'ILC, peut être révisé :
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pour la 1e révision triennale : à partir du 2 juin 2011 (avec un ILC de 104,44 au 2e trimestre 2011 et de 100 au 2e trimestre 2008) suivant le calcul suivant : 500 € x (104,44/ 100) = 522,22 €
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pour la 2de révision triennale : à partir du 3 juin 2014 (avec un ILC de 108,50 au 2e trimestre 2014 et de 104,44 au 2e trimestre 2011) suivant le calcul suivant : 522,22 € x (108,50 / 104,44) = 542,52 €.
À noter : l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.
Déplafonnement de la révision triennale
Le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer, ce qui implique que le loyer du bail renouvelé ou en cours peut dépasser la variation de l'indice de référence, en cas de :
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modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l'activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d'affaires par exemple),
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déspécialisation du bail par le locataire (changement d'activité).
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure pour une année, à 10 % du loyer payé au cours de l'année précédente.
Autre périodicité de révision
Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile, permettant l'indexation du loyer sur la variation de l'indice de référence (professionnels) mentionné dans le contrat.
Sa périodicité est librement déterminée par les parties au contrat, mais elle est souvent à échéance annuelle.
Le loyer est révisé automatiquement lors de l'échéance prévue au contrat, sans intervention du bailleur.
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, l'augmentation qui en résulte ne peut pas être, pour une année, supérieure à 10 % du loyer acquitté l'année précédente.
