Droits et démarches pour les particuliers
Vente d'un bien en copropriété (lot de copropriété)
Le propriétaire qui vend un lot de copropriété doit informer l'acquéreur sur les caractéristiques de bien qu'il projette d'acheter. Le syndic de l'immeuble doit également être tenu informé de la vente.
Information de l'acheteur
La vente d'un Partie privative à l'usage exclusif de chaque copropriétaire et fraction de part des parties communes réservée à tous ou à certains d'entre eux seulement (particuliers) s'effectue dans les conditions de vente classique (particuliers). Toutefois, certains documents et informations spécifiques à la copropriété doivent être remis à l'acquéreur
-
au plus tard à la date de signature de la promesse de vente (particuliers),
-
ou, à défaut de promesse de vente, au projet d'acte authentique (particuliers) de vente.
La remise des documents peut être faite par tous moyens et sur tous supports, y compris par voie électronique sous réserve de l'acceptation expresse de l'acquéreur. En cas de promesse de vente effectuée Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat) (particuliers), la remise des documents doit être attestée par l'acquéreur par écrit dans un document daté et signé.
Superficie
Si le lot mis en vente est un logement, sa superficie doit être mentionnée (superficie dite Carrez, en pratique publiée au sein de l'annonce (particuliers)).
À défaut, la nullité de la vente peut être invoquée par l'acquéreur dans le mois suivant Document établi par un officier public compétent (notaire, huissier, officier d'état civil), rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même force qu'une décision judiciaire (particuliers).
Si la superficie annoncée est supérieure de 5 % à la superficie réelle, l'acquéreur peut engager une action en diminution du prix proportionnelle.
À savoir : la mention de la superficie n'est pas obligatoire pour les caves, garages, emplacement de stationnement et, d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2.
Organisation de l'immeuble
Certains documents concernant l'organisation de l'immeuble doivent être remis à l'acquéreur parmi lesquels :
-
la fiche synthétique de la copropriété (particuliers) regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti,
-
le règlement de copropriété (particuliers) et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés,
-
les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic,
-
le carnet d'entretien de l'immeuble (particuliers),
-
une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété,
-
les conclusions du diagnostic technique global (DTG) (particuliers).
En l'absence de ces documents, vous pouvez renoncer à la vente.
Lettre type : Exercer son droit de rétractation en cas de vente d'un lot de copropriété (particuliers)
Le délai de rétraction (ou de réflexion si l'acte de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente) démarre le lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur.
Toutefois, ces documents ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété.
En cas de vente ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe (emplacement de parking, cave, garage...), les documents suivants ne sont pas non plus exigés :
-
procès-verbaux des assemblées générales,
-
carnet d'entretien,
-
et notice d'information.
L'acquéreur bénéficie d'un délai de rétraction de 10 Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés. (particuliers) pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :
-
du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente,
-
ou du lendemain de la remise de la promesse de vente en mains propres.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise. (particuliers) suivant.
La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l'expiration du délai de rétractation, par lettre recommandée avec accusé de réception.
L'acquéreur bénéficie d'un délai de réflexion de 10 Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés. (particuliers) pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :
-
du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant l'acte de vente,
-
ou du lendemain de la remise de l'acte de vente en mains propres.
Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise. (particuliers) suivant.
La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l'expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.
À noter : aucune somme ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.
État financier de la copropriété
Certaines informations financières relatives à la copropriété doivent être communiquées à l'acquéreur parmi lesquelles :
-
le montant des charges courantes du budget prévisionnel (particuliers) et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des 2 exercices comptables précédant la vente,
-
les sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur au syndicat des copropriétaires,
-
l'état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à -vis des fournisseurs,
-
lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
En l'absence de ces documents, le délai de rétraction (ou de réflexion si l'acte de vente n'est pas précédé d'une promesse de vente) démarre le lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur.
L'acquéreur bénéficie d'un délai de rétraction de 10 Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés. (particuliers) pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :
-
du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente,
-
ou du lendemain de la remise de la promesse de vente en mains propres.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise. (particuliers) suivant.
La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l'expiration du délai de rétractation, par lettre recommandée avec accusé de réception.
L'acquéreur bénéficie d'un délai de réflexion de 10 Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés. (particuliers) pour renoncer à la vente. Ce délai démarre à partir :
-
du lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant l'acte de vente,
-
ou du lendemain de la remise de l'acte de vente en mains propres.
Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise. (particuliers) suivant.
La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l'expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.
À noter : aucune somme ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.
État daté des charges
Avant la vente, le syndic (particuliers) remet, à la demande du vendeur ou du notaire, un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu.
Ce document récapitule, sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au titre :
-
des provisions exigibles du budget prévisionnel (particuliers),
-
des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,
-
des éventuelles charges impayées,
-
d'un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété,
-
des charges différées restant dues,
-
des avances exigibles.
Il indique par ailleurs et dans les mêmes conditions les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du vendeur (avances) ainsi que les sommes qui seront à la charge de l'acheteur.
Enfin, l'état daté indique :
-
la somme des charges de copropriété correspondant au lot pour les deux derniers exercices,
-
l'objet et l'état des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés par exemple).
Certificat du syndic
Avant la signature de l'acte de vente chez le notaire, le vendeur doit présenter un certificat délivré par le syndic (particuliers) :
-
datant de moins d'un mois,
-
et attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat (particuliers).
À défaut, le notaire adresse au syndic un avis de mutation par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 15 jours qui suivent l'acte de vente.
À l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la réception de l'avis de mutation, le syndic peut obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire sur le prix de vente.
Information du syndic
Le syndic doit être informé par le notaire, le vendeur ou l'acheteur du changement de propriétaire dès que la vente est réalisée (après la signature chez le notaire).
Notification
Le changement de propriétaire doit être notifié au syndic :
-
sans délai à compter de l'acte de vente,
-
par lettre recommandée avec accusé de réception.
Contenu de la notification
Le courrier adressé au syndic doit préciser :
-
les nom, prénoms et domicile de l'acquéreur,
-
ceux du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit le cas échéant,
-
les accords éventuellement conclus concernant les modalités de remboursement de l'emprunt collectif en cours le cas échéant.
Paiement des charges en cours
Le paiement des charges en cours au moment d'une vente obéit à une réglementation spécifique (particuliers).
Voir aussi...
Achat ou vente d'un logement (particuliers)
Références
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 20
Certificat du syndic
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 46
Information sur la superficie du lot
Code de la construction et de l'habitation : articles L721-1 à L721-3
Informations générales des acquéreurs
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 5
Contenu de l'état daté
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 10-1
Frais relatifs à l'état daté
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 5-1
Opposition du syndic à la délivrance du certificat de syndic
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 6
Notification de la vente au syndic
